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Il blog di Franco Breglia

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  • UNA RIPRESA CON POCHE OMBRE E TANTE LUCI

    Da alcuni giorni sono disponibili i dati e le analisi sul mercato immobiliare, relativamente al terzo trimestre 2017, di due importanti osservatori pubblici.

    Si tratta del “Rapporto sulla stabilità finanziaria – Novembre 2017” della Banca d’Italia e della “Nota sulle statistiche trimestrali dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare” dell’Agenzia delle Entrate.

    Entrambi basano le loro considerazioni, oltre che su dati statistici in prevalenza di fonte Istat, sul “Sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni in Italia”, indagine periodica realizzata da Banca d’Italia, Tecnoborsa e OMI-Agenzia delle entrate presso 1.300 agenzie immobiliari.

    Nello studio della Banca d’Italia si conferma che in Italia i prezzi delle case, dopo essersi stabilizzati nel corso del 2016, hanno registrato un lieve rialzo a metà di quest’anno. Secondo le loro valutazioni la crescita è rimasta contenuta anche nella seconda parte del 2017 e si rafforzerà gradualmente nel 2018.

    Il persistere di un elevato numero di abitazioni invendute continua a frenare la crescita delle quotazioni immobiliari; si è invece attenuata la velocità di crescita del numero di transazioni, che prosegue dall’inizio del 2014.

    Anche nel comparto non residenziale continua l’aumento delle compravendite accompagnato a un contenuto incremento dei prezzi; sia le transazioni sia i prezzi rimangono tuttavia su livelli ampiamente inferiori a quelli pre-crisi.

    Secondo le opinioni delle agenzie immobiliari rilevate nel sondaggio, le condizioni del mercato residenziale continueranno a migliorare, ma con gradualità.

    Il Rapporto dell’OMI-Agenzia delle Entrate, sintetizza in alcuni punti il clima del mercato immobiliare residenziale del terzo trimestre 2017 secondo il sentiment e alcuni elementi registrati dal sondaggio congiunturale:

    · è diminuita la quota di operatori che segnala pressioni al ribasso sulle quotazioni immobiliari;

    · è aumentato il numero di potenziali acquirenti;

    · resta elevata la quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel trimestre mentre le giacenze degli incarichi a vendere sono rimasti pressoché invariate;

    · il margine di sconto sui prezzi di offerta si è ridotto (in media 10,2%, era 12,5%), così come i tempi di vendita (in media 7,5 mesi);

     · la quota di acquisti finanziati da mutui è rimasta su valori elevati, intorno all’80%;

    · migliorano le attese degli operatori sia sul mercato immobiliare di riferimento sia sul mercato nazionale.

    Per completare il quadro del III trimestre del 2017 sulle dinamiche economiche e, in particolare, del mercato immobiliare occorre ora soffermarsi sui dati relativi alle quantità scambiate, su cui il report si concentra.

    La serie storica delle compravendite mostra il mercato delle abitazioni in recupero quasi ininterrotto dal 2014 e, sul piano dei volumi di scambio, gli effetti della pesante contrazione del 2012 appaiono quasi del tutto riassorbiti. Nel III trimestre 2017, le oltre 122 mila abitazioni compravendute equivalgono a 13,1 milioni di mq, in crescita del 2,1% rispetto al III trimestre del 2016.  A contribuire al rialzo è la superficie media delle abitazioni compravendute, pari a circa 107 mq.

    La maggior parte delle compravendite nel III trimestre 2017 ha riguardato le unità con superficie compresa tra 50 e 85 mq, oltre il 30% degli acquisti, e quelle nella classe di superficie tra 85 e 115 mq, il 27,5% del totale. I tagli più grandi rappresentano quasi un terzo degli scambi: circa il 16% per la classe tra 115 e 145 mq e il 17% per le abitazioni con superficie oltre i 145 mq. La quota di acquisti di unità di taglio più piccolo, fino a 50 mq, è stata del 9% circa.

    Nel III trimestre del 2017, nelle otto maggiori città italiane per popolazione, sono stati complessivamente realizzati 21.472 scambi di abitazioni in aumento del 2,1%, rispetto ai tre mesi precedenti. Tra le città, il risultato migliore si registra a Palermo, che presenta una crescita dell’11,5%. Prosegue la corsa al rialzo per la città di Milano che, migliorando rispetto allo scorso trimestre, registra un balzo del 6,7%.

    La distribuzione delle compravendite, secondo il taglio dimensionale mostra che nel III trimestre 2017 la maggior parte delle compravendite effettuate nelle metropoli, circa i due terzi, ha riguardato, ancora una volta, abitazioni con superficie compresa tra 50 e 115 mq .

    Nel capoluogo lombardo le abitazioni fino a 50 mq scambiate nel III trimestre 2017 hanno superato il 18% del totale. 

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