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• IL SOLE SPLENDE SU MILANO

  26/04/2018 Autore: Franco Breglia

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  “Milano Over The Rainbow” è il titolo del Rapporto che Scenari Immobiliari®, in collaborazione con Vittoria Assicurazioni, ha presentato mercoledì 18 aprile presso l’Hotel Principe di Savoia.

  Giunto alla sua terza edizione, il Rapporto analizza in dettaglio le trasformazioni in atto nell’intera area metropolitana, con una tesi di fondo che accompagna l’intera relazione: Milano sta vivendo un vero e proprio rinascimento urbanistico e culturale, che viene qui raccontato nelle diverse sue facce (dai servizi avanzati alla comunicazione, dalla moda e il design alla conoscenza e alla formazione) ma soprattutto in relazione a tutti gli interventi (terminati, in corso o in progetto) che stanno modificando l’aspetto urbanistico della città.

  In sincronia con tutto questo, si consolida la ripresa del mercato immobiliare, sia nel settore terziario che in quello residenziale, ai quali il Rapporto dedica ampio spazio.

  Per quanto riguarda il mercato delle abitazioni, con oltre 56mila compravendite nel 2017, nella città metropolitana di Milano si è concentrato il maggior numero di transazioni in Italia, superando la città metropolitana di Roma, ferma a 45mila compravendite. Nel corso dell’ultimo trimestre del 2017 le transazioni nella città metropolitana di Milano sono cresciute di quasi un terzo rispetto al trimestre precedente e del 7,6 % rispetto allo stesso periodo del 2016.

  Le transazioni rilevate nel corso del 2017 hanno interessato oltre il 2,6 % dello stock con 3,7 compravendite ogni cento nuclei familiari. Questi dati sono particolarmente significativi se paragonati ai risultati conseguiti dal resto del Paese, dove ci si ferma ad un numero di transazioni pari all’1,6 % dello stock e a 2,2 compravendite ogni cento famiglie.

  Non sono comunque solo i volumi delle compravendite ad essere significativi per la città. La crescita del numero di transazioni nel corso del 2017 è stata pari al 6,5 % rispetto all’anno precedente, risultato guidato prevalentemente dalle buone performance del capoluogo, che da solo ha concentrato oltre il 42 % delle compravendite dell’intera area metropolitana. Comunque i restanti comuni sono stati in grado di conseguire ottimi risultati con una crescita del 5,2 % degli scambi.

  Capoluogo e città metropolitana rispondono a logiche molto differenti riguardo al mercato immobiliare delle abitazioni. Il comune di Milano infatti si caratterizza per una dimensione dei nuclei familiari ridotta e per una popolazione tendenzialmente più anziana rispetto al resto della provincia. Questo fenomeno, riconducibile al trasferimento di numerosi nuclei familiari dalla città alla provincia tra la fine degli anni settanta e il primo decennio del 2000, ha incoraggiato la formazione di nuovi nuclei familiari nei comuni di cintura, anche grazie alla maggiore convenienza dei prezzi.

  Questo trend sembra essersi invertito a partire dalla seconda decade del 2000, quando si è assistito ad un ri-accentramento della residenza verso la città di Milano, ma le mutazioni strutturali che hanno interessato la distribuzione della popolazione nel corso di quasi trent’anni definiscono ancora in modo rilevante l’assetto demografico e geografico della città metropolitana di Milano.

  Nel comune di Milano, il numero di unità immobiliari residenziali transate nel corso del 2017 è stato di 33.200. Con una crescita del 12,2 % rispetto al 2016, la realtà meneghina prosegue il recupero osservato a partire dal 2015, dopo sette anni di risultati negativi. L’assorbimento sale oltre l’85 % superando ampiamente i risultati pre-crisi, grazie alla riduzione della forbice tra il transato e l’offerta disponibile sul mercato (quest’ultima pari a 39mila unità immobiliari), che aveva raggiunto i massimi storici nel 2014.

  L’andamento delle quotazioni torna a stabilizzarsi per la prima volta anche nei quartieri più periferici, dove canoni e prezzi medi di vendita si collocano comunque ancora al di sotto dei valori del 2008. Discorso simile per il semicentro, che ha visto crescere prezzi e canoni già a partire dal 2016, mentre nelle zone centrali i valori medi hanno già ampiamente recuperato quelli conseguiti nel 2008, l’anno migliore dell’ultima decade.

  Nel 2017 i prezzi medi di vendita sono stati pari a 8.500 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 4.900 euro al metro quadrato nelle zone semicentrali e 3.300 euro al metro quadrato nelle zone periferiche.

  I canoni medi si attestano a 130 euro annui al metro quadrato in periferia, 205 euro annui al metro quadrato nel semicentro e 335 euro annui al metro quadrato nelle zone centrali.

  La crescita della domanda di abitazioni nel comune di Milano e la relativa stabilità dei prezzi nel corso di tutta la crisi economica va in grande parte ricondotto alla capacità dimostrata dalla città di rimanere un punto di riferimento per l’economia italiana. Milano ha infatti rappresentato un approdo sicuro per le persone in cerca di occupazione nel corso degli anni più bui della crisi economica e la ritrovata qualità urbana e vivacità culturale del capoluogo lombardo sono state in grado di mantenere alto l’appeal della città per i ceti medio-alti.

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