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Il blog di Franco Breglia

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  • LE CASE FIRST CLASS

    Da Corso Venezia a Porta Nuova, vivere in “first class” a Milano, la città più “europea” d’Italia, la vera e sola “global city” in grado di competere con le altre capitali

    Vivere alla grande a Milano” è il titolo del convegno tenutosi qualche giorno fa presso l’Auditorium Giovanni Testori di Palazzo Lombardia. Al centro dell’attenzione e delle considerazioni dei diversi relatori il nuovo Rapporto, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Sigest, sul mercato delle case di pregio, meglio definito come “First class”, che comprende indicativamente le residenze con un valore sopra il milione di euro.

    Si tratta di un mercato che in Italia non ha mai perso le sue connotazioni di nicchia, che negli ultimi tre anni, dal punto di vista delle compravendite, ha interessato circa il 3% dei volumi totali di scambi effettuati in tutto il Paese.

    Il consuntivo a fine 2017 ha registrato per gli immobili di pregio un totale di 17mila unità scambiate, pari al 3% del totale a livello nazionale. Nonostante la dimensione ridotta del segmento, è interessante rilevare il trend positivo del mercato nazionale della first class: si è passati dalle 15mila unità del 2016 alle 17mila del 2017 con un incremento del 13,3%.

    Quando si parla di abitazioni di pregio in senso allargato, comprendente anche quelle situate in località di mare, montagna o lacustri, si fa riferimento soprattutto ad un mercato per utilizzatori prima ancora che per investitori. Il fattore di spinta è rappresentato dal desiderio di acquistare una residenza esclusiva, “pezzo unico” nel suo genere. Le trattative relative a questa categoria di immobili vengono a volte definite dagli addetti ai lavori come “fuori mercato”, dove l’andamento delle quotazioni e la modalità di gestione delle trattative non seguono le classiche regole del mercato immobiliare.

    Non è sicuramente stato un caso che a Milano le secche della crisi del mercato abitativo siano state abbondonate nel momento in cui si delineavano con maggior evidenza le linee della ripresa che hanno portato la città al centro della ribalta internazionale con  Expo 2015. Milano è oggi un polo economico e finanziario in crescita, con una posizione logistica centrale, strutture efficienti e soprattutto si è innescato un circuito positivo di collaborazione e di visione unanime fra forze politiche, istituzioni e soggetti privati nel raggiungere gli obiettivi strategici prefissati.

    Nel terzo anno della ripresa economica, Milano si conferma dunque come la vera e sola global city italiana in grado di attrarre capitali anche dall’estero; in sostanza, la crescita del livello dei servizi e delle infrastrutture e le importanti trasformazioni urbanistiche in atto fanno di questa città il mercato immobiliare più evoluto e liquido in Italia.

    Questo ha di fatto contribuito a dare nuovo slancio anche al segmento degli immobili di pregio. Le compravendite residenziali, in generale, nella città di Milano, sono aumentate costantemente negli ultimi tre anni. Il 2017 ha segnato un significativo incremento delle transazioni con una variazione annua del 12,2 %. Il mercato delle residenze first class ha fatto ancora meglio: la crescita degli scambi nel 2017 è stata prossima al 20 % rispetto ai dodici mesi precedenti.

    La novità che sta emergendo è che le aree su cui la domanda di fascia alta si indirizza si stanno modificando. Lo sviluppo dell’offerta di nuove abitazioni in città ha di fatto modificato la struttura del mercato degli immobili first class che oggi corre su un doppio binario.

    Il primo binario comprende le residenze storiche in location consolidate, come il quartiere meglio conosciuto come Quadrilatero della moda (Via Monte Napoleone, Via Manzoni, Via della Spiga e Corso Venezia), l’area di Piazza San Babila e le vie adiacenti a Corso Venezia e Corso Vittorio Emanuele, la zona Cadorna –Sempione, l’area di Corso Magenta, Vincenzo Monti e Pagano, i palazzi che si affacciano su Foro Bonaparte, l’ex quartiere degli artisti di Brera e alcune vie in zona Corso Italia - Porta Romana.

    Il secondo binario invece, è costituito dalle residenze moderne realizzate negli ultimi anni, spesso inserite in location alternative ma di tendenza e che contribuiscono all’evoluzione della città, come i progetti più conosciuti a livello internazionale di Porta Nuova, City Life e Porta Vittoria. A Milano le case nuove sul mercato sono circa un quarto del totale in offerta. All’interno della prima circonvallazione, le quattro iniziative con oltre 120 appartamenti sono City Life, Parco Vittoria, Porta Nuova e Giardini d’Inverno e rappresentano il 28% dell’intero stock abitativo di offerta. Le iniziative residenziali di nuova edificazione e completa ristrutturazione che compongono il mercato entro la Circonvallazione, sono costituite da un totale di circa 5.000 unità, di cui il 19 % sono state messe in commercio negli ultimi dodici mesi. Sul fronte prezzi, nella capitale lombarda, nelle vie considerate al top da un punto di vista immobiliare, quando si realizza un nuovo edifico, che spesso nasce dalle ceneri di uno preesistente, i valori di attici e super attici spesso superano i 10.000 euro al mq e raramente scendono sotto i 7.000 euro.

    Quando si esaminano le richieste provenienti dei potenziali acquirenti, risulta chiaro come alcune delle caratteristiche principali degli immobili first class, siano il piano alto, un ampio terrazzo, il garage doppio o triplo, gli affacci panoramici e possibilmente sul verde.

    Altri due indicatori molto interessanti che danno un’idea precisa del buono stato di salute del mercato delle nuove residenze di pregio a Milano: i tempi di vendita e gli “sconti” applicati ai prezzi iniziali. Per quanto riguarda le tempistiche, in oltre il 50 % dei casi difficilmente si superano i quattro mesi.  Lo sconto applicato in media non supera il 5 %, mentre sul prodotto usato siamo ancora al di sopra del 7,5%.

    La qualità dell’edificio e i nuovi servizi legati alla residenza di pregio stanno attirando una larga fetta di domanda. L’evoluzione dell’offerta delle nuove abitazioni di categoria first class è partita non solo dalla migliore qualità dei materiali ad alto risparmio energetico che costituiscono l’ossatura dell’edificio ma anche dalla gamma di spazi comuni e servizi offerti.

    Anche a Milano, negli ultimissimi anni, si è andata a consolidare sempre di più la tendenza a creare un’offerta di nuove residenze di pregio dotate di una serie di servizi esclusivi: la figura del “concierge” di palazzo, una sorta di portinaio “4.0” multilingue, spesso coadiuvato da una società esterna di gestione dei servizi, per prenotare e allestire le sale comuni per feste o riunioni di lavoro, gestire le prenotazioni di voli o  taxi, depositare la spesa effettuata on line  e custodita fino al rientro del proprietario. Gli spazi comuni, nei nuovi edifici high-tech, si stanno sempre più affermando: sale attrezzate dove fare riunioni di lavoro, sale cinema solo per i condomini, delle sale giochi adatte ai bambini che possono essere seguiti da baby sitter selezionate.

    Sono poi sempre più frequenti gli spazi dedicati al benessere e alla cura del corpo: il locale fitness, la spa con piscina interna, bagno turco e sauna, la sala attrezzata per i massaggi e lo spazio relax, i depositi dove riporre biciclette e passeggini.

    Tutto questo viene poi direttamente gestito e coordinato da applicazioni create appositamente e che ogni condomino si scarica sul proprio device (funzionante anche grazie al wi-fi gratuito condominiale, con password di accesso). Una vera e propria evoluzione delle abitudini che va di pari passo con un mercato, quello delle nuove residenze di fascia alta che vede Milano come protagonista.

     

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