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Il blog di Franco Breglia

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  • MILANO IN LINEA CON L’EUROPA, L’ITALIA UN PO’ MENO

    In un mercato immobiliare che a livello europeo si mantiene nella fase positiva, il nostro Paese, ad eccezione di qualche area come Milano, fatica a ripartire.

    Prosegue nel 2018 il momento positivo del mercato immobiliare europeo, in particolare per le principali nazioni dell’Unione europea e per il Regno Unito, seppur gravato dall’incognita Brexit.

    Se alla fine del 2017 il fatturato globale dei primi cinque Paesi dell’Unione europea aveva segnato un incremento del 6% circa sull’anno precedente, la stima per la conclusione del 2018 è di un ulteriore rafforzamento della crescita di oltre 10 punti percentuali.

    È quanto si legge nell’European Outlook 2019 intitolato “Mercato Europeo maturo, Italiano acerbo”, presentato nei giorni scorsi al 26° Forum organizzato da Scenari Immobiliari a Santa Margherita Ligure.

    L’andamento dei prezzi medi residenziali rispecchia l’andamento del fatturato, mostrando aumenti intorno al 5% in Francia, Germania e Spagna per il 2018. L’Italia, invece, è l’unico Paese ancora in calo, anche se la contrazione va progressivamente riducendosi, facendo stimare per l’anno prossimo un arresto della discesa delle quotazioni.

    La media delle quotazioni è in crescita nel comparto residenziale paneuropeo, con punte positive in Francia, Spagna e Germania, a conferma che il settore si sta dimostrando trainante per l’immobiliare europeo. Con una crescita media del 3,6%, questa è la stima per la fine di quest’anno, le quotazioni residenziali dei principali Paesi dell’Unione europea danno un contributo sostanziale al positivo andamento della crescita del valore in conto capitale degli immobili europei.

    Anche gli altri segmenti registrano degli andamenti particolarmente positivi. Nel settore commerciale, la domanda dei retailer rimane selettiva e orientata verso i negozi più performanti dal punto di vista reddituale e del valore del capitale investito. L’offerta di queste tipologie di negozi è sempre interessante e varia, poiché sono sempre numerosi i rivenditori tradizionali che continuano a ridimensionare i portafogli dei loro negozi.

    Questo dinamismo sui mercati locali delle principali città internazionali a livello mondiale sta inducendo i proprietari dei negozi a cercare nuove strategie per differenziarsi, offrendo nuove opportunità ai rivenditori minori per potersi espandere all’interno di spazi appena liberati, per esempio attraverso formule come quella del temporary shop.

    Le compravendite di abitazioni sono in una fase del ciclo molto positiva in tutti i principali Paesi della UE, con un incremento medio che a fine 2018 dovrebbe toccare gli 8 punti percentuali dopo l’aumento dell’11% del 2017 sul 2016.

    La ripresa delle compravendite è legata all’aumento del volume di mutui, di cui oltre i due terzi sono a tasso fisso. L’Italia è in costante aumento anche nel 2018, dopo la somma di 53 miliardi raggiunto nel 2017, anche se i primi mesi dell’anno hanno frenato il ritmo di crescita. In diminuzione anche la percentuale di surroghe, che non costituiscono più una grande quota delle stipule, ma le stime di settore rimangono positive per gli importi.

    Il 2018 si conferma positivo per il mercato immobiliare italiano, però l’incertezza su quali saranno le politiche fiscali e occupazionali del nuovo governo mette un freno alle prospettive. Il mercato è rallentato anche dalla carenza di prodotto di qualità, sia nel nuovo residenziale (sceso sotto il 10 % dell’offerta) che nel non residenziale, soprattutto nelle grandi città. Gli investitori esteri hanno ancora un sentiment positivo nei confronti dell’Italia e nel primo semestre hanno acquisto (per due terzi uffici e il resto commerciale) per quasi due miliardi di euro. È quasi la metà rispetto allo scorso anno.

    Gli investitori istituzionali italiani (fondi e assicurazioni) hanno comprato per poco più di un miliardo. La contrazione rispetto allo stesso periodo del 2017 è pari al 48,2%. Al momento non è una “fuga” dall’Italia, ma una contrazione fisiologica rispetto ad un anno straordinario come il 2017 e al drastico calo del prodotto di qualità sul mercato.

    Le compravendite nel 2018 registrano 610mila transazioni, ovvero l’8,9% in più rispetto al 2017, e per il 2019 si stima di arrivare a 650mila unità oggetto di compravendita nello stock esistente, cioè il 6,6% in più sul 2018.

    A dare una spinta alle transazioni è il persistente calo dei prezzi, che perdono ancora lo 0,1% per l’anno in corso, facendo così spostare la previsione verso un dato positivo, con il 2019 che dovrebbe rappresentare l’anno della svolta, con il mantenimento dei valori attuali. La previsione per il fatturato a fine 2018 risente dei fattori elencati sopra e si è ridimensionata rispetto alle attese iniziali.

    Nel 2018 si raggiungeranno 125 miliardi di euro di giro d’affari, cioè il più 5,3% sullo scorso anno. È un elemento di novità che tutti i comparti di mercato abbiano previsioni positive.

    Per i prossimi dodici mesi si stima di arrivare a 131 miliardi di euro per un aumento del 4,8% rispetto a quest’anno, con un’evoluzione positiva di tutti i segmenti di mercato.  A costituire la fetta principale è sempre il residenziale, con circa cento miliardi di euro di ricavato e un incremento del 4,6 % in un anno.

    Sul fronte delle potenzialità del mercato immobiliare italiano nel 2019 Milano continuerà ad essere privilegiata per quanto riguarda gli investimenti, sia di piccole che di grandi dimensioni, mentre Roma dovrebbe tornare ad essere una piazza importante per il settore ricettivo.

     

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